Capacités foncières et immobilières : étude de cas de 4 communes du PNR Oise-Pays de France

Comme indiqué dans la charte signée le 18 janvier 2021, le Parc naturel et régional Oise-Pays de France a pour vocation de « mettre en œuvre un urbanisme durable répondant aux besoins en logements » sur son territoire. Aussi, il cherche à « susciter une offre suffisante en logements » et à « réussir la densification des tissus bâtis » afin de pouvoir répondre aux besoins des habitants actuels et futurs. Le Parc accompagne, alors, les collectivités adhérentes de son territoire pour qu’elles produisent une offre diversifiée de logements permettant un renouvellement urbain harmonieux et optimisé.

C’est ainsi qu’a été fait appel à l’Agence d’urbanisme Oise-les-Vallées et à l’Institut Paris Région, pour analyser les capacités foncières de 4 communes adhérentes au Parc :

• 2 dans le département de l’Oise (Pont-Sainte-Maxence & Chantilly)
• 2 dans le département du Val d’Oise (Survilliers & Fosses).

Ont aussi été associés à ce travail collaboratif l’Etablissement Public Foncier Local de l’Oise (EPFLO) et de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Déroulé de l’étude

 Phase 1.

Dans un premier temps, un repérage sur la partie agglomérée (zones urbaines U) de chacune des communes a été réalisé afin d’identifier les tissus à densifier ou à transformer pour permettre la réalisation de nouveaux aménagements.

Pour ce faire, les plans locaux d’urbanisme ainsi que les bases de données Majic 2021 et Sit@del (permis de construire) ont été mobilisés. Pour compléter ce travail de repérage, des sorties sur le terrain ont été réalisées pour affiner la sélection de sites à enjeux à soumettre aux communes concernées via des fiches de présentation simplifiées.

Phase 2.

Pour chacun des sites retenus en phase 1, soit une dizaine de sites par commune, un travail d’approfondissement sur les possibilités de densification a été mené en volumétrie 3D, ainsi qu’une étude de la pré-faisabilité de ces projets prenant appui sur l’analyse foncière réalisée par les deux EPF.

42 fiches détaillées (une fiche de 4 pages par site retenu) ont ainsi été générées. Chacune d’elles présentant non seulement la ou les possibilités de densification réalisées en 3D mais aussi le contexte dans lequel s’inscrivent ces propositions.

 

 

 

Type de densification analysé dans l’étude

 1 – Densification parcellaire par augmentation de l’emprise des constructions :

Etude des possibilités d’extensions horizontales du bâti existant, afin d’augmenter la surface habitable du logement existant, ou de créer un (d’autres) logement(s) en extension du bâti existant.

2 – Densification parcellaire par rehaussement des constructions :

Etude des possibilités d’augmentation des surfaces de plancher du bâti existant en rehaussant le volume existant (passer de R+1+C à R+2+C, par exemple), afin d’augmenter la surface habitable du logement existant ou de créer d’autres logements dans le volume rehaussé, dans le respect des volumétries voisines.

3 – Densification par division parcellaire :

Etude du principe BIMBY (« Built In My Back Yard », soit « Construire dans mon jardin »), c’est-à-dire recherche des parcelles déjà bâties, pouvant accueillir une nouvelle propriété bâtie par division parcellaire, dans le respect de l’identité paysagère des villes, des bourgs et des villages, et notamment des trames vertes intra-urbaines.

4 – Densification par aménagement des « dents creuses » :

Etude des parcelles non bâties pouvant accueillir de nouvelles constructions, sans aménagement de voirie et dans le respect d’un intérêt paysager (présence d’un verger, par exemple) ou environnemental (présence d’une mare ou d’un thalweg, par exemple).

5 – Intensification du bâti :

Etude des constructions de certaines dimensions (volumétries importantes) pouvant accueillir, par division intérieure, plusieurs logements.

6 – Reconversion de « friches urbaines » d’activités (agricoles, artisanales ou industrielles) :

Etude des ensembles bâtis d’une certaine importance (grande ferme incluse dans le tissu bâti, ancienne usine, entrepôts ou ateliers) présentant des qualités architecturales et /ou patrimoniales pouvant être reconvertis, en parties ou en totalité, à usage d’habitation, en préservant l’identité patrimoniale de ces constructions ; de nouvelles constructions pouvant être associées au nouvel ensemble bâti.

7 – Renouvellement urbain :

Etude des secteurs bâtis à vocation d’habitat ou d’activités existants devant être démolis en raison de leur état de vétusté ou de précarité, notamment énergétique, pour lesquels une rénovation serait trop onéreuse à envisager, …, et devant être reconstruits.

8 – Aménagement de secteurs de projet :

Etude des secteurs non bâtis pouvant faire l’objet d’un projet d’ensemble (cœurs d’ilots, par exemple), dans le respect du caractère paysager et environnemental des tissus bâtis (boisements, jardins nourriciers, « respirations urbaines », …).

Rendus

 Pour découvrir les fiches détaillées réalisées dans le cadre de cette étude, merci de vous rapprocher de nos services (information@oiselavallee.org)