L’étude dents creuses dans les communes de l’ARC

Qu’est-ce qu’une dent creuse ?

Dans une ville ou un village, une dent creuse est un espace vide entouré de constructions :
– parcelle ou groupe de parcelles non construites entourées de terrains bâtis : une parcelle après la démolition d’un édifice, un terrain vague…
– mais aussi terrains mutables : friches diverses, habitat abandonné et dégradé, activités en déshérence…, qui pourraient être reconvertis pour d’autres usages.

La réflexion est guidée par la nécessaire limitation de la consommation des espaces agricoles et l’encouragement au renouvellement urbain. En construisant dans l’espace de ces dents creuses, on contribue à « construire la ville sur la ville ».

Observation : tout espace vide n’a pas vocation à être rempli…

Le contexte : des contraintes fortes

La mission porte sur deux communes de l’Agglomération de la Région de Compiègne, où le développement urbain est soumis à des contraintes réglementaires et environnementales fortes (forêts, inondations, périmètres de protection des monuments historiques). Ces deux communes sont soumises à l’obligation de disposer de 20% de logements sociaux (lois SRU puis ALUR) et partagent  un impératif commun : la nécessité d’accroître le parc de logements à l’intérieur du tissu urbain constitué.

La mission : constituer un outil pratique

– Rechercher les possibilités de densification en priorité à l’intérieur du bourg urbanisé.
– Classer les sites en fonction des possibilités d’intervention « court, moyen, long termes ».
– Déterminer les surfaces totales mobilisables selon les catégories de sites.
– Estimer la « capacité constructible » des sites.
– Constituer une base de connaissances utiles en temps réel pour maîtriser le devenir des espaces et disposer d’un outil de veille pratique et évolutif pour l’ARC et les communes, et qui aide à la définition du projet urbain.

Résultats : des potentialités à valoriser

Il existe au sein du tissu bâti des espaces libres ou mutables, mobilisables pour la construction de logements et d’opérations d’intérêt collectif.  La somme des terrains sur lesquels pourraient être envisagées des opérations à court ou moyen terme s’élève à 6 à 7 hectares dans chaque commune. Ces terrains couvrent potentiellement les besoins en surface nécessaire à la construction des logements sociaux imposée par la règle des 20%.

Toutefois, ces estimations sont optimistes. Les terrains identifiés sont en majorité privés. Entre le repérage et la faisabilité, et malgré la boîte à outils réglementaires et fonciers, de nombreux facteurs peuvent échapper à la maîtrise publique.

Autres enseignements de l’étude …

Plus qu’une estimation chiffrée, c’est le repérage des futurs secteurs potentiels de renouvellement de la commune.

C’est aussi une étape vers un urbanisme « soigné » : dans des sites de taille modérée pourraient être réalisées des petites opérations de qualité, mieux intégrées dans le tissu urbain et le cadre bâti.

Plus largement, face aux injonctions liées à la densification et à la construction de logements sociaux, l’étude permet de mieux cerner la marge de manœuvre dont disposent les communes en termes de renouvellement. Elle révèle les potentiels d’une commune, mais aussi ses limites.